Bei der Immobilienbewertung kommen drei normierte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes Verfahren hat seine Stärken und wird für unterschiedliche Immobilienarten verwendet. In diesem Artikel erklären wir die Verfahren verständlich und praxisnah.
1. Das Vergleichswertverfahren
Wann wird es angewendet?
Das Vergleichswertverfahren ist die erste Wahl für selbstgenutzte Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Es wird angewendet, wenn ausreichend Vergleichsdaten aus tatsächlichen Verkäufen vorliegen.
Wie funktioniert es?
Der Wert der Immobilie wird durch den Vergleich mit kürzlich verkauften ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage ermittelt. Dabei werden Faktoren wie Größe, Ausstattung, Baujahr und Zustand berücksichtigt. Der Sachverständige gleicht Unterschiede durch Zu- und Abschläge aus und ermittelt so den marktgerechten Verkehrswert.
Vorteile
- Sehr marktnah, da es reale Verkaufspreise berücksichtigt
- Relativ einfach nachvollziehbar
- Spiegelt tatsächliche Marktentwicklungen wider
2. Das Ertragswertverfahren
Wann wird es angewendet?
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Renditeobjekten. Hier steht der erzielbare Ertrag im Vordergrund.
Wie funktioniert es?
Der Wert wird aus den erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet. Dabei werden die Jahresnettokaltmiete, die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) und der Bodenwert berücksichtigt. Der Reinertrag wird kapitalisiert und zum Bodenwert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert der Immobilie.
Vorteile
- Berücksichtigt die tatsächliche Rendite der Immobilie
- Ideal für Investoren und Kapitalanleger
- Zeigt das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietertrag
3. Das Sachwertverfahren
Wann wird es angewendet?
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn weder Vergleichsdaten noch Mieteinnahmen vorliegen – etwa bei selbstgenutzten Sonderimmobilien, individuell gestalteten Villen, denkmalgeschützten Gebäuden oder öffentlichen Gebäuden.
Wie funktioniert es?
Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen. Der Gebäudesachwert wird aus den Herstellungskosten abgeleitet, unter Berücksichtigung von Alter, Abnutzung und baulichen Besonderheiten. Über einen Marktanpassungsfaktor wird der Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst.
Vorteile
- Funktioniert auch ohne Vergleichsdaten oder Mieterträge
- Berücksichtigt den Substanzwert der Immobilie
- Geeignet für außergewöhnliche Objekte
Welches Verfahren ist das richtige?
Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie:
- Eigentumswohnung, Einfamilienhaus: Vergleichswertverfahren
- Mehrfamilienhaus, Renditeobjekt: Ertragswertverfahren
- Sonderimmobilie, keine Vergleichsdaten: Sachwertverfahren
Kombination mehrerer Verfahren
In einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB werden oft mehrere Verfahren angewendet und die Ergebnisse miteinander abgeglichen. Dies erhöht die Rechtssicherheit und ermöglicht eine präzisere Wertermittlung.
Fazit
Alle drei Verfahren sind normiert und anerkannt. Die Kunst liegt darin, das richtige Verfahren auszuwählen und fachgerecht anzuwenden. Als zertifizierte Sachverständige beherrschen wir alle drei Verfahren und wählen für Ihre Immobilie die optimale Methode. Kontaktieren Sie uns für eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie.